資金計画に大きな影響を及ぼしかねない住宅ローンの金利。
2022年12月に日銀が大規模な金融緩和策を修正し、長期金利の上限を0.25％から0.5%へ拡大したことから、住宅ローン金利に今後どんな影響がでてくるのか注視している方も多いはず。
そこで今回は、ローン金利の推移と現状、そしてこれから住宅ローンを選ぶ方が心掛けたいことなどをまとめてみました。
目次
住宅ローンの金利には、契約時の金利が完済まで変わらない「全期間固定金利型」や選択した期間中の金利が変わらない「固定金利期間選択型」、市場金利の変動に応じて半年ごとに金利が見直される「変動金利型」があり、それぞれについて毎月の適用金利が銀行などの金融機関ごとに発表されています。
まず「全期間固定金利型」の代表格である『フラット35（返済期間21年～35年）』の最低金利で見てみると、2022年に入って上昇傾向を続け、1月に1.30％だった金利が12月には1.65％に。そして2023年に入り、1月の1.68％が2月には現在の制度になった2017年10月以降で最大の伸び率となる、0.2ポイントの上昇となって1.88％に。その後、3月には1.96％まで上昇しましたが、直近の4月にはアメリカの銀行破綻など世界的な金融不安の影響もあって一転、1.76％に引き下げられています。
「固定金利期間選択型」も、「全期間固定金利型」ほどの幅ではないものの上昇傾向にありましたが、その一方で変動金利はほぼ横ばい。これまでと変わらず0.3％台（最優遇金利）というローン商品まで見受けられる、超低金利傾向が続いています。
こういった状況から、今の住宅ローン金利は「これから借りる人の固定金利」だけが上昇傾向にあり、すでに借りている人やこれから変動金利で借りようと思っている人には、影響が及んでいないと言えそうです。
次に、金利の違いが家づくりに及ぼす影響について見てみましょう。
まずは「住宅ローン金利が上がると返済負担はどれくらい増えるか」です。
例）借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし、全期間固定型という設定で返済額を試算してみましょう。
①前述の2022年1月のフラット35の金利である1.30％の場合、毎月の返済額は約89,000円。年間支払額は約1,068,000円、総返済額は約37,360,000円
②2023年4月の金利である1.76％で計算すると、毎月の返済額は約96,000円。年間支払額は約1,152,000円、総返済額は約40,210,000円
①と②を比べると、金利差0.46％で毎月約7000円、年間で約84,000円、総返済額では約2,850,000円の負担増になります。
さらに年間支払額の違いは、借入可能額にも関わってきます。前述の設定に、年収500万円、返済率22％（住宅ローンだけを考えた返済率）という条件を加えて考えてみると、年間支払額の上限は1,100,000円になります。金利1.30％の場合の年間支払額約1,068,000円は上限内に収まりますので、3000万円の借り入れは可能となりますが、金利1.76％の場合の約1,152,000円は上限をオーバーすることになり、借入額をおよそ2850万円程度まで圧縮する必要があります。この差額分は頭金等で用意するか、土地及び建築費用でコストダウンを図るか、何らかの対応が必要になってきます。
家を建てるにあたって、どの金利タイプの住宅ローンを選ぶかは重要なポイントです。
これまでの調査では、およそ70％の人が「変動金利型」を選んでいるという結果が出ていましたが、最近ではその割合はさらに増え、特に子育て世代と呼ばれる30代までの若い層では、「ほとんどが変動金利型を選んでいる」という声も聞かれるほど。固定型との金利差が大きくなりつつある現状では当然の傾向とも考えられますが、今は低金利低負担であっても、今後の金利動向次第で将来支払う返済額は大きく変化します。負担の少ないうちに繰り上げ返済に備えた貯蓄を考えるなど、ご自身のライフプランとすり合わせながら、金利上昇時の返済について、家づくりの段階でシミュレーションしておくことが大切だと思います。
変動金利型の住宅ローンには、2つのルールが設定されていますので紹介しておきます。
1つ目は、5年間は返済額が変わらないという『5年ルール』。
2つ目は、金利が上がっても支払額はそれまでの125％までに抑えられる『125％ルール』。
半年に1回金利が見直されても、実際に返済額が変動するのは5年に一度。また、125％ルールにより返済額が急激に増加することもありませんが、そのしわ寄せは〝未払利息〟として残っていくことになり、最終返済時に一括返済することになります。
将来の金利の動向は誰にも予測できるものではありませんし、金利タイプにはそれぞれに特徴があります。
安定した返済計画を組むなら、やはり「固定金利」。
返済額を抑えたい人や金利変動に柔軟に対応できる人なら「変動金利」。
住宅ローンを選ぶにあたっては、ご自身の性格やライフスタイルに合った金利タイプを選び、将来への備えを怠らないことが平穏な暮らしへとつながっていくはずです。
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